住宅ローンの選び方 －家庭収支から考えてみる－ |
07/12/07 |
家を建てようと考えたときに、ほとんどの場合、住宅ローンを組み借入をおこします。
では、住宅ローンを選ぶ時はどのような点を重視すればよいのでしょうか？
地元で住宅資金を貸付してくれる銀行は、北陸銀行、富山銀行、富山第一銀行、高岡信用金庫、労金、ＪＡなどが頭に浮かびます。
もう一つは、フラット３５と言われる、住宅金融支援機構（旧 住宅金融公庫）の貸付制度が思い浮かびます。
違いは、金利の固定期間です。住宅ローンを金利で分類すると「固定金利型」「固定金利期間選択型」「変動金利型」の３つに分けることができます。
「固定金利型」・・・借入時に借入期間の金利が確定し、返済終了まで金利が変わらないもの
「固定金利期間選択型」・・・選択した期間だけ借入時に金利が確定し、期間終了後に金利が見直され変動するもの
「変動金利型」・・・年2回、市場金利に応じて金利が見直されるもの
将来、金利が右肩上がりで上がり続ければ、固定金利型が一番返済総額が少なく、金利が変わらなければ変動金利型が返済総額が一番少なくなると言われています。
借入時点での金利は、変動金利型が一番少なく、2年固定型、3年固定型、5年固定型、10年固定型、固定金利型と金利が高くなっていくからです。
金利が今後どうなるかは誰にもわからないので、どの形態でローンを組めば一番いいのかはわかりません。
各金融機関の住宅ローンの資料を見ても正解は書いてありません。（フラット３５の資料は、リスクが無い固定金利型が一番いいと書いてありますが。）
では、どうやって決めるのがよいのでしょうか？
ひとつご提案できるのは、家庭収支で住宅ローンを選択することを考えてみると言うことです。
サラリーマンの家庭と自営業の家庭では、家庭収支が違います。また、同じサラリーマンでも家族構成が違えば家庭収支は違います。最終的な返済総額が一番少なくなる可能性のある住宅ローンを組むことが大切なのです。
現在、2年固定金利型であれば１％を切る金利で融資してくれる金融機関もあります。
＜計算＞
３５年 ３０００万円の融資を受けた場合
①フラット３５ 金利３．２％ 月返済額 １１８，８００円 ２年間の返済総額 ２，８５１，２００円
②２年固定 金利０．９％ 月返済額 ８３，２９５円 ２年間の返済総額 ２，００４，９１２円
③10年固定 金利２．３％ 月返済額 １０４，７５０円 ２年間の返済総額 ２，５１４，０００円
仮に２年固定金利型とフラット３５では２年間で返済総額が約８５万円も違います。２年後に金利が上昇しているかも知れないというリスクはありますが、金利がこれだけ違うと返済総額も大きく違います。
①フラット３５ 金利３．２％ の場合 総返済額は約５，０００万円です。
②１０年固定型を選択し金利の上昇がほとんど無く ２．７％の金利で返済できたと仮定する
総返済額は４，６４０万円です。
金利は、経済が成長していると高くなります。実際、平成７年に２％台になり、平成１９年までほとんど上昇していません。２０年前、バブルの時代に８%台ということもありましたが、最近２０年間を均すと４%ほどになります。
③２年固定金利型 借入時 金利０．９％ ２年後の見直しで０．２％づつ上昇すると仮定する（最終金利は４．３％）
総返済額は、４３４０万円です。
あくまでも仮定ですが、金利が０．２％づつ上昇を今後３５年間続けたとしても、３５年固定金利で借り入れるよりも２年固定金利で借り入れたほうが、総返済額は約６５０万円少なくなります。
※この計算は、あくまで仮定に基づいて計算しています。今後の金利を予測するものではありません。
確かに、住宅ローンには金利の上昇というリスクが存在します。
しかし、金利上昇のリスクがあるということが分かっているということは、対処できるようにしておけるということです。
その対処方法は、家計収支をきっちりと計算しておくことです。
現在から返済終了までのキャッシュフロー表を作成し、どの時期に一番お金が必要なのか、家庭収支が赤字になる可能性があるのはいつなのかを把握しておくことで、金利の上昇などの状況変化に対応することができます。
特に、お子様がいる家庭では、教育資金も考慮する必要がありますし、自営業者で収入が不安定な家庭は月々の返済額を抑えるために金利の安い住宅ローンを選ぶことが必要になります。
また、家庭収支で４％の金利までは払うことが可能な場合は、変動金利型で４%になるまでの期間を借入し、４%になった時に固定金利型に変更したり、繰上げ返済したりということも考えれば返済総額を少なくすることが可能になります。
家庭の収支計算は誰でもできます。分からなければファイナンシャルプランナーなどに相談してみてください。金利上昇のリスクに対処できるようにしておけば、安い金利で資金を調達することができ、返済総額を少なくするすることが可能です。
