プランは大切 －老後の住まい－ |
08/05/30 |
先日、ＦＰのセミナーがありました。
お題は、「貸金業の実態と多重債務者問題」というものです。とても怖い題目と感じました。
その話の中で大変興味深いものがありました。
”６５歳の夫が住宅ローンの借り換えを貸金業者に依頼してきた。”というものでした。
通常、現行のローン金利より低い金利で貸してくれるところで行うのが借り換えなのですが、４％ほどの銀行の住宅ローン残高２００万円を１２％の金利で貸している貸金業者で借り換えをしたいということでした。
理由は、その貸金業者は金利分さえ払っていれば元金は催促無しなので月に必ず返す分は２万円です。
住宅ローンは元利金等なので月に返済が５万円だそうです。
年金生活なので５万円を払うのは無理なので月に２万円でいい貸金業者での借り換えを希望されたということです。
当然、貸金業者で月に２万円の返済では元金が減りませんので生きている限り利息を払い続けなければなりません。
６５歳では、２００万円を稼ぐことは難しいでしょう。こうゆう状況になってから打てる対策は限られてきます。
・なぜ６５歳になって住宅ローンの返済が残っているのか。
・年金で生活できないのであればなぜ貯蓄がないのか。
など問題は誰でもわかります。起こっていることですから．．．
やはり、プランニングは大切であると実感しました。
最近では、多くのハウスメーカーでもＦＰによるライフプランニングを行ったうえで住宅建築の資金計画を行っているところも増えてきています。
誰でも老後はあります。
歳をとると考えるのが辛いです。
若いうちに将来のことを考えて計画実行しましょう。
無垢フローリングについて |
08/03/30 |
今回の現場で使用した無垢フローリング材の表面塗装の剥離の補修ですが、現場での作業ではうまくいきませんでした。
結局、張り替えることになりました。
輸入のフロア無垢材 |
08/03/02 |
今回、インターネットで購入した無垢のフロア材を使用しました。
実際に使用してみてのメリットとデメリットを検証してみます。
＜メリット＞
・価格が安い
・色んな種類のものを選ぶことができる
＜デメリット＞
・品質が保証されない（返品不可）
・実物が購入前に確認できない
などが挙げられます。
実際に同じものを地元の建材業者から購入すれば、中間マージンを取られますので、価格は高くなります。
しかし、建材業者を通せば、ある程度品質に対する補償は付いてきます。
実際、施工した時にこのようなこともありました。
養生テープをめくったら、フロアの表面塗装までめくれてしまった現象です。
多分、塗装をかけるときのシーラーがうまくされず、塗装が浮いてしまった状態だったのではないかと思います。
日本製のフロアであればこのようなことはほとんどありません。
また、地元の建材業者から購入していれば、こうなったものは交換してくれますし、こうなりやすいんだよという情報も得ることができます。
今回は、インターネットで購入したので、このようなことになりやすいという情報も無く、交換もできませんでした。
また、輸入材に多いのですが品質が低いです。日本製の品質が良すぎると言えるのですが、輸入材を使う時は多少のことは目をつぶってというか、そうゆうことを施主にしっかりと説明して使用する必要があります。
今回の現場では学ばせてもらいました。
暖房機器を考える |
07/12/15 |
現在 打ち合わせ中のリフォームの現場で「薪ストーブを設置したい」という要望が挙がっています。
暖房機を考えてみると、エアコン・ストーブ・ファンヒーター・コタツ・床暖房・蓄熱式暖房機などがあり、その中でも燃料を何にするかで、灯油・ガス・電気・薪・ペレットなどに分かれます。
通常 富山の住宅では、エアコン又は灯油ファンヒーターが暖房の主役です。
一昔前は、床暖房が流行りましたが、今はオール電化住宅で蓄熱式暖房機を設置する家が多いのではないでしょうか。
我家でも、灯油ボイラー式の床暖房を設置しました。設置当時は灯油の価格が1リットル40円ほどでしたので月の使用量は約200リットル8000円ほどでした。今は灯油の価格も上がり1リットル100円ですので使用すると1ヶ月20000円になってしまいますし、床暖房は暖まると本当に快適なのですが暖まるまでが時間がかかりすぎるので今は使っていません。朝7時に部屋を快適にしようとしたら、朝4時半ごろにタイマーをセットしなければなりませんでした。
最近はエアコンや蓄熱式暖房機といった電気でクリーンで安全なというイメージの暖房機を設置されます。灯油ファンヒーターは一酸化炭素中毒、ストーブは火傷といったイメージがありますので新築住宅ではあまり使用されないようになってきていると思います。
ただ、火を使って生活をされてきた方にはオール電化は少し物足りないような感じがあるのかもしれません。
セカンドライフを楽しむ上で”安全”ということは重要ですので、調理器はガスコンロではなくＩＨヒーターを使用することを望まれますが、どこかに”火”の暖かさを感じたいという欲求があるのではないでしょうか。
それが、薪ストーブという形で現れているのだと思います。
ただ、安全に快適に生活するのであれば、エアコンでの冷暖房をお勧めします。電気の供給はライフラインの中で一番安定していますし、何かトラブルがあっても迅速に対処してくれます。世間には電気屋さんが多く営業していますのでメンテナンスもすぐにしてもらえます。
その点、薪ストーブは、薪を確保するのが大変で燃えカスなどの掃除も大変、壊れた時の修理もすぐにしてもらえないということがあります。薪などは一シーズンで４ｔトラックに一杯分ほど使用するそうです。これだけの薪を置いておくスペースだけでも大変です。こうゆう理由で設置はしたがつかっていない人も多いそうです。
イメージで考えると、「冬の寒い日に家の真ん中に暖炉があって火がゆらいでいる。その周りに家族が集まっている。」というのはすばらしいです。私も嫌いではありません。
そこで、今回提案しようと考えているのが、ペレットストーブです。薪の代わりにペレットというものを燃やすことで煙や燃えカスが少ないのでメンテナンスも簡単であるといわれています。煙突を立てずにＦＦ式で排気することも可能なので街中でも設置できるみたいです。ペレットの供給体制も整ってきているみたいなので地方自治体などもエコロジーを考えて設置するところがあります。
セカンドライフでこれからのことだけを考えれば、ペレットストーブのメンテや燃料の確保も大変なのですが、自分の欲求を満たして生活していかないと楽しくありません。
だたし、イメージだけで選ぶのは止めましょう。以外にコストもかかります。設置したけど使わないとなると後悔だけが残ります。（我家も床暖房の設置に120万円ほどかけてます。）生活スタイルに合った暖房機を選択しましょう。
住宅ローンの選び方 －家庭収支から考えてみる－ |
07/12/07 |
家を建てようと考えたときに、ほとんどの場合、住宅ローンを組み借入をおこします。
では、住宅ローンを選ぶ時はどのような点を重視すればよいのでしょうか？
地元で住宅資金を貸付してくれる銀行は、北陸銀行、富山銀行、富山第一銀行、高岡信用金庫、労金、ＪＡなどが頭に浮かびます。
もう一つは、フラット３５と言われる、住宅金融支援機構（旧 住宅金融公庫）の貸付制度が思い浮かびます。
違いは、金利の固定期間です。住宅ローンを金利で分類すると「固定金利型」「固定金利期間選択型」「変動金利型」の３つに分けることができます。
「固定金利型」・・・借入時に借入期間の金利が確定し、返済終了まで金利が変わらないもの
「固定金利期間選択型」・・・選択した期間だけ借入時に金利が確定し、期間終了後に金利が見直され変動するもの
「変動金利型」・・・年2回、市場金利に応じて金利が見直されるもの
将来、金利が右肩上がりで上がり続ければ、固定金利型が一番返済総額が少なく、金利が変わらなければ変動金利型が返済総額が一番少なくなると言われています。
借入時点での金利は、変動金利型が一番少なく、2年固定型、3年固定型、5年固定型、10年固定型、固定金利型と金利が高くなっていくからです。
金利が今後どうなるかは誰にもわからないので、どの形態でローンを組めば一番いいのかはわかりません。
各金融機関の住宅ローンの資料を見ても正解は書いてありません。（フラット３５の資料は、リスクが無い固定金利型が一番いいと書いてありますが。）
では、どうやって決めるのがよいのでしょうか？
ひとつご提案できるのは、家庭収支で住宅ローンを選択することを考えてみると言うことです。
サラリーマンの家庭と自営業の家庭では、家庭収支が違います。また、同じサラリーマンでも家族構成が違えば家庭収支は違います。最終的な返済総額が一番少なくなる可能性のある住宅ローンを組むことが大切なのです。
現在、2年固定金利型であれば１％を切る金利で融資してくれる金融機関もあります。
＜計算＞
３５年 ３０００万円の融資を受けた場合
①フラット３５ 金利３．２％ 月返済額 １１８，８００円 ２年間の返済総額 ２，８５１，２００円
②２年固定 金利０．９％ 月返済額 ８３，２９５円 ２年間の返済総額 ２，００４，９１２円
③10年固定 金利２．３％ 月返済額 １０４，７５０円 ２年間の返済総額 ２，５１４，０００円
仮に２年固定金利型とフラット３５では２年間で返済総額が約８５万円も違います。２年後に金利が上昇しているかも知れないというリスクはありますが、金利がこれだけ違うと返済総額も大きく違います。
①フラット３５ 金利３．２％ の場合 総返済額は約５，０００万円です。
②１０年固定型を選択し金利の上昇がほとんど無く ２．７％の金利で返済できたと仮定する
総返済額は４，６４０万円です。
金利は、経済が成長していると高くなります。実際、平成７年に２％台になり、平成１９年までほとんど上昇していません。２０年前、バブルの時代に８%台ということもありましたが、最近２０年間を均すと４%ほどになります。
③２年固定金利型 借入時 金利０．９％ ２年後の見直しで０．２％づつ上昇すると仮定する（最終金利は４．３％）
総返済額は、４３４０万円です。
あくまでも仮定ですが、金利が０．２％づつ上昇を今後３５年間続けたとしても、３５年固定金利で借り入れるよりも２年固定金利で借り入れたほうが、総返済額は約６５０万円少なくなります。
※この計算は、あくまで仮定に基づいて計算しています。今後の金利を予測するものではありません。
確かに、住宅ローンには金利の上昇というリスクが存在します。
しかし、金利上昇のリスクがあるということが分かっているということは、対処できるようにしておけるということです。
その対処方法は、家計収支をきっちりと計算しておくことです。
現在から返済終了までのキャッシュフロー表を作成し、どの時期に一番お金が必要なのか、家庭収支が赤字になる可能性があるのはいつなのかを把握しておくことで、金利の上昇などの状況変化に対応することができます。
特に、お子様がいる家庭では、教育資金も考慮する必要がありますし、自営業者で収入が不安定な家庭は月々の返済額を抑えるために金利の安い住宅ローンを選ぶことが必要になります。
また、家庭収支で４％の金利までは払うことが可能な場合は、変動金利型で４%になるまでの期間を借入し、４%になった時に固定金利型に変更したり、繰上げ返済したりということも考えれば返済総額を少なくすることが可能になります。
家庭の収支計算は誰でもできます。分からなければファイナンシャルプランナーなどに相談してみてください。金利上昇のリスクに対処できるようにしておけば、安い金利で資金を調達することができ、返済総額を少なくするすることが可能です。
